La congelaci?n de los alquileres no ofrece ninguna respuesta a la inflaci?n y s?lo crea m?s problemas

Hemos visto varias etapas superpuestas del "duelo por la inflaci?n" en la pol?tica. La negaci?n de que estaba ocurriendo. Luego las afirmaciones de que era "transitoria". M?s tarde se nos dijo que los bancos centrales no pod?an hacer mucho contra la inflaci?n inducida por la oferta y, m?s recientemente, que la desgravaci?n de los contribuyentes pod?a mitigarla. Ahora, de forma deprimente pero previsible, algunos pol?ticos incluso est?n recurriendo a los controles de precios para contrarrestarla.

El control de precios elegido por Nicola Sturgeon es congelar los alquileres hasta marzo de 2023 en Escocia. Esto no puede contrarrestar el aumento pand?mico de la oferta monetaria ni los choques de oferta inducidos por la guerra, por lo que no puede "resolver" nuestro problema macroecon?mico. Lo que s? har?, junto con su moratoria de desahucios, es lo que los controles de los alquileres siempre provocan: escasez de viviendas alquilables, peores relaciones entre propietarios e inquilinos y mercados laborales atascados. De ah? que las encuestas indiquen que el 95% de los economistas se oponen a los techos de alquiler.

D?cadas de investigaci?n acad?mica demuestran que limitar los aumentos de los alquileres por debajo de los precios de mercado hace que la demanda supere a la oferta de viviendas de alquiler. Los inquilinos actuales se aferran m?s a su propiedad m?s barata, lo que significa que hay menos viviendas en el mercado, b?squedas m?s largas y pagos encubiertos o favoritismo para asignar las viviendas m?s escasas. Una menor rotaci?n de inquilinos significa que muchos hogares no pueden encontrar viviendas que reflejen sus necesidades familiares o laborales, lo que reduce la productividad de toda la econom?a. En respuesta, algunos propietarios escatiman en el mantenimiento para mantener sus m?rgenes, para disgusto de los inquilinos.

El principal efecto es la disminuci?n de la cantidad de viviendas ofrecidas. La construcci?n de nuevas propiedades alquilables es menos rentable y m?s arriesgada. En lugar de asumir un golpe financiero o arriesgarse a quedarse con inquilinos indeseables, algunos propietarios existentes convierten las propiedades en alquileres a corto plazo tipo Airbnb o las venden para que las ocupe el propietario, en detrimento de los hogares m?s pobres, que no pueden permitirse dep?sitos para la compra de propiedades.

La pol?tica de Sturgeon es te?ricamente temporal, lo que hace que el balance de los beneficios para los inquilinos titulares frente a estas consecuencias negativas parezca m?s favorable. Sin embargo, el gobierno escoc?s ya estaba consultando sobre el control de los alquileres y la historia demuestra que los controles se mantienen en la pr?ctica. Los controles de los alquileres se introdujeron temporalmente en Gran Breta?a durante la Primera Guerra Mundial; los alquileres no volvieron a estar totalmente desregulados hasta 1989. En el ?nterin, el sector privado de alquiler pas? de representar nueve d?cimas partes del parque de viviendas a casi una d?cima parte.

Experiencias recientes demuestran que los nuevos controles de los alquileres tambi?n pueden tener efectos destructivos r?pidamente. El pasado mes de noviembre, St Paul, en Minnesota, Estados Unidos, vot? a favor de limitar el aumento de los alquileres al 3% anual a partir de mayo. Los permisos para la construcci?n de nuevas viviendas ya han ca?do un 31%, en comparaci?n con el aumento del 35% en la cercana Minneapolis, que no tiene controles. La tendencia divergente en la construcci?n es a?n mayor.

Capping rent increases has had unforeseen effects in St Paul, Minnesota

Antes de ser anulada por los tribunales en abril de 2021, Berl?n congel? los alquileres a los niveles de 2019 durante cinco a?os. El Instituto Ifo de Investigaci?n Econ?mica, con sede en M?nich, descubri? que el n?mero de nuevas viviendas de alquiler disponibles cay? casi a la mitad en un a?o, a pesar de que aument? en otras trece grandes ciudades alemanas sin controles.

Es cierto que algunas ciudades pr?speras utilizan controles de alquiler de "segunda generaci?n" para dar a los inquilinos m?s seguridad a corto plazo con un coste menor. Estos controles limitan las subidas de los alquileres, por ejemplo, en los contratos de tres a?os, pero permiten fijar libremente los alquileres entre ellos, lo que conlleva una menor disfunci?n econ?mica, aunque sigue reduciendo la oferta si los promotores la perciben como el extremo m?s delgado de la cu?a.

Sin embargo, los economistas est?n de acuerdo en que la congelaci?n de los alquileres de Sturgeon o los burdos controles similares reducen la disponibilidad de propiedades alquilables y asignan mal el alojamiento. El hecho de que estas ideas err?neas est?n en boga es un coste infravalorado de dejar que el genio de la inflaci?n salga de la botella.

Ryan Bourne es titular de la c?tedra R Evan Scharf para el Entendimiento P?blico de la Econom?a en el Instituto Cato y autor del reciente libro Economics in One Virus